不動産 | poppy1208

土地
1. 土地の価格
  1. 公示価格
    1. 基準日：１月１日　公表日：３月下旬
    2. 決定機関：国土交通省
  2. 基準地標準価格
    1. 基準日：７月１日　公表日：９月下旬
    2. 決定機関：都道府県
  3. 固定資産税評価額
    1. 基準日：１月１日（３年に一度評価替え）
    2. 決定機関：市町村
    3. 70％
  4. 相続税評価額（路線価）
    1. 基準日：１月１日　公表日：７月初旬
    2. 決定機関：国税庁
    3. ８０％
2. 鑑定評価法
  1. 取引事例評価法
  2. 原価法
  3. 収益還元法
    1. 直接還元法
    2. DCF法
税金
1. 取得時
  1. 不動産取得税
    1. 相続や法人合併にはかからない
    2. 課税主体：都道府県（地方税）
    3. 納税義務者：不動産取得者
    4. 不動産取得税=固定資産税評価額×３％
      1. 特例
      2. 宅地：課税標準×1/2
      3. 建物：課税標準-1,200万
  2. 登録免許税
    1. 所有権保存登記、所有権移転登記、抵当権設定登記
    2. 課税主体：国（国税）
    3. 納税義務者：不動産登記者
  3. 消費税
    1. 消費税がかからない取引
      1. 土地の譲渡・貸付
      2. １ヶ月以上の居住用賃貸物件の貸付
  4. 印紙税
    1. 課税主体：国（国税）
    2. 印紙がなくても契約自体は有効
2. 保有時
  1. 固定資産税
    1. 課税主体：市町村（地方税）
    2. 納税義務者：１月１日に台帳に登録のあるもの
    3. 固定資産税=固定資産税評価額×1.4%
      1. 住宅用地の課税標準の特例
      2. 200㎡以下の部分
      3. 固定資産税=固定資産税評価額×1/6×1.4%
      4. 200㎡超の部分
      5. 固定資産税=固定資産税評価額×1/3×1.4%
      6. 新築住宅の税額軽減特例
      7. 一定条件下で新築後３年または５年間、120㎡までの部分の税額が1/2になる
  2. 都市計画税
    1. 課税主体：市町村（地方税）
    2. 納税義務者：１月１日に市街化区域にある所有者
    3. 都市計画税=固定資産税評価額×税率
      1. 受託用地の課税標準の特例
      2. 200㎡以下の部分
      3. 都市計画税=固定資産税評価額×1/3×税率
      4. 200㎡超の部分
      5. 都市計画税=固定資産税評価額×2/3×税率
    4. 制限税率：0.3％
3. 売却時
  1. 譲渡所得
    1. 譲渡所得=収入金額-(取得費＋譲渡費用)
      1. 短期譲渡所得（分離課税）：39％
      2. 長期譲渡所得（分離課税）：20％
    2. 居住用財産の譲渡の特例
      1. 譲渡益
      2. 3000万円の特別控除
      3. 課税譲渡所得=譲渡益ー3000万円
      4. 短期でも長期でも利用可
      5. 軽減税率と併用可、買換とは併用不可　
      6. 軽減税率
      7. １０年超の居住用財産を譲渡した場合、上記控除後の金額
      8. 6000万円までは14％
      9. 6000万円超は20％
      10. 特定居住用財産の買換
      11. 所有期間10年＆居住期間10年以上の居住用財産の譲渡
      12. 新たに床面積50㎡以上の居住用財産の購入
      13. 譲渡益に対する税金の繰り延べができる
      14. 譲渡損
      15. 居住用財産の買換　譲渡損失の損益通算及び繰越控除
      16. 所有期間5年超、床面積50㎡以上で10年以上の住宅ローン
      17. 合計所得が3000万円以下の年に限る
      18. 必ず確定申告が必要
      19. 住宅ローンには住宅ローン控除が適用できる
      20. ★譲渡損失とその年のほかの所得とを損益通算できる
      21. ★また翌年以降３年間にわたり繰越控除できる
      22. 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
      23. 所有期間５年超で住宅ローンの残高あり
      24. 買換（新規）に要件なし
      25. 合計所得が3000万円以下の年に限る
      26. 必ず確定申告が必要
      27. ★譲渡損失とその年のほかの所得とを損益通算できる
      28. ★また翌年以降３年間にわたり繰越控除できる
法令
1. 都市計画法
  1. 都市計画区域
    1. 線引区域
      1. 市街地区域
      2. 1,000㎡以上の開発行為は許可が必要
      3. 市街地調整区域
      4. 規模に関わらず許可が必要
    2. 非線引区域
      1. 3,000㎡以上の開発行為は許可が必要
    3. 開発許可制度：原則、都道府県知事
2. 区分所有法
  1. 区分所有権と敷地利用権は原則分離不可
  2. 規約
    1. 過半数：一般的事項
    2. ４分の３以上：規約の設定、変更、廃止
    3. ５分の４：建替え
3. 建築基準法
  1. 用途制限
    1. ２つの用途地域にまたがる場合積の大きい方の用途地域の制限
  2. 道路に関する制限
    1. 接道義務
      1. 幅員４m以上の道路に２m以上設置していなければならない
    2. セットバック
      1. 道路の中心線から２m下がった線がその道路の境界線とみなされる
  3. 建ぺい率
    1. 計算方法
      1. 建ぺい率＝建築面積/敷地面積
      2. 異なる建ぺい率にまたがる場合、加重平均で計算
    2. 緩和
      1. 防火地域内にある耐火建築物…プラス１０％
      2. 特定行政庁が指定する角地…プラス１０％
      3. 建ぺい率８０％の地域内で防火地域内にある耐火建築物…制限なし
    3. 防火地域→準防火地域→無指定地域
      1. もっとも厳しい地域の規制が適用
  4. 容積率
    1. 計算方法
      1. 容積率=延べ面積/敷地面積
      2. 異なる建ぺい率にまたがる場合、加重平均で計算
    2. 制限
      1. 前面道路の幅員が１２m以上の場合の容積率
      2. 指定容積率
      3. 前面道路の幅員が１２m未満の場合の容積率
      4. 小
      5. 指定容積率
      6. 前面道路の幅員×法定乗数
      7. 住居系：4/10
      8. その他：6/10
4. 農地法
  1. 市街化区域内の一定の農地は、予め農業委員会に届出すれば知事の許可不要
借家権
1. 普通借家権
  1. 契約存続期間：１年以上
2. 定期借家権
  1. 契約方法：書面
3. 造作買取請求権
借地権
1. 普通借地権
  1. 契約存続期間：３０年以上
  2. 更新：はじめは２０年以上、２回目は１０年以降
2. 定期借地権
  1. 一般定期借地権
    1. 契約存続期間：５０年以上
    2. 更新なし
    3. 契約方法：制限なし
  2. 事業用定期借地権
    1. 契約存続期間：１０年以上５０年未満
    2. 契約方法：公正証書に限る
  3. 建物譲渡特約付借地権
    1. 契約存続期間：３０年以上
不動産登記
1. 不動産登記簿
  1. 表題部…表示に関する登記
  2. 権利部…権利に関する登記
    1. 甲区…所有権に関する事項（保存、移転、差押）
    2. 乙区…所有権以外の権利に関する事項（抵当権）
2. 効力
  1. 対抗力…登記しておくと自己が権利者であることを第三者に対抗できる
  2. 公信力はない…虚偽の登記を信じて損害を受けても法的に保護される訳ではない
  3. 仮登記に対抗力なし