1. 44.投资分析
   1. LOS
      1. 解释：每种不动产投资，主要价值决定因素、投资特点、主要风险，最可能的投资者
      2. 估值：不动产投资，用NPV,IIR法，从权益投资者的角度
      3. 计算：CFAT,税后权益回收ERAT，来自不动产
      4. 解释：潜在的问题，用IRR作为计量工具，在不动产投资中
      5. 教材
         1. 投资不动产的原因
            1. 杠杆
            2. Tax Shelter
            3. 购买力保护
            4. Pride of Ownership
            5. Control
            6. Entrepreneurial Profit
   2. 理性投资者与基于经济的假设
      1. 各种不动产投资的特点、适合对象
         1. 土地
            1. 供需；地段；计划&分区
            2. 被动投资；流动性差；低杠杆；
            3. 税收：资本利得税；
            4. 持有的成本；增值不稳定；
            5. 投机者/长期经营的开发者；
            6. 长期组合投资者；
            7. 收益：仅来自资本增值；没有税收减免；
         2. 住宅
            1. 租金；
            2. 人口增长；地段；收入增长；
            3. 中度：主动、流动性；高杠杆；
            4. 折旧→减税；租金调整→对冲通胀；
            5. 税收：收入税和资本利得税；
            6. 新住宅的初期阶段；
            7. 有效的管理；
            8. 能支付大额首期；
            9. 想减免所得税；
            10. 收益：租金收入、资本增值；
         3. 办公楼
            1. 当地的经济扩张；地段；租客群；
            2. 受欢迎的状况；
            3. 需要主动的日常管理；中杠杆；
            4. 折旧→减税；
            5. 税收：收入税和资本利得税；
            6. 能支付大额首期；
            7. 高收入者；
            8. 收益：现期收入、资本增值；
         4. 仓库
            1. 行业&商业活动水平；地段的交通便利性；
            2. 中度：被动、流动性、杠杆；
            3. 收益：周期收入，而非房产增值；
            4. 过剩；过时；
            5. 需要高CF，减税，较少日常管理者；
         5. 社区购物中心
            1. 该商业区的认购可购物者的收入水平； 地段配套交通、车位；租客群；
            2. 有较大权益投资需求、能利用税收减免；
            3. 初始获得好的租客“商家”；专业的管理水平；
            4. 租赁谈判；商业房产过时、竞争对手；
            5. 高水平的主动管理；流动性↓，杠杆中；
            6. 折旧→抵税；
            7. 收益：周期收入、资本增值；
         6. 旅馆
            1. 当地旅游和商务旅行的水平；
            2. 旅馆接待会议和商务会谈的能力；
            3. 积极投资，流动性↓，杠杆↓；
            4. 税收：收入税和资本利得税；
            5. 收益：周期收入、资本增值；
   3. 各类投资怎样 Stack up
   4. 怎样分析具体的投资
   5. NPV的例子
   6. CFAT,ERAT：计算的过程
      1. CFAT,ERAT：计算的过程
         1. CFAT
            1. CFOAT=(S-C-D)*(1-T)+D=EBIT(1-T)+D；
            2. CFAT=NOI-Debt Service-Taxes Payable
            3. 应付所得税
            4. Taxes Payable=[(NOI-Dep-Int)]*r(T)
         2. 税后权益回收ERAT
            1. ERAT=NetSales-MortgageBalance-PropertySaleTaxes
            2. NetSales=Sales-SalesExp；
            3. MortgageBalance：按揭余款(常直接给出)；
            4. Property Sale Taxes = Depreciation Recapture Taxes + Cap Gains Taxes
            5. Depreciation Recapture Taxes=
            6. 累计折旧*T(Depreciation Recapture)；
            7. Capital Gains Taxes=
            8. (NetSales-购买价)*T(Cap Gains)；
            9. 44.CFAT,ERAT-计算的过程.GIF
   7. NPV
      1. 44.NPV-ATCF.gif
         1. EI：Equity Investment
   8. IRR存在的问题
      1. 多个IRR
      2. Ranking Conflicts
         1. 互斥项目；
         2. 项目规模差异大；
   9. 谈判与回报率
      1. 理解自己的个人目标与谈判风格
      2. 理解该财产
      3. 了解对手及其目标
      4. 不是买不动产，是买一套财务假设
   10. 警惕：过于乐观
   11. 警惕：太依赖IRR分析
       1. 多值问题
       2. 投资规模差异
       3. CF的时间差异
2. 45.收入性财产分析与估价
   1. LOS
      1. 解释：不动产资本化比率与折现率的关系
      2. 估值：资本化比率，用market-extraction法，band-of-investment法，built-up法，评判每种方法的使用，在资本化比率的决定中
      3. 估值：不动产投资的MV,用 direct income capitalization 法和 gross income multiplier 技术
      4. 对比：局限性，direct income capitalization 法和 gross income multiplier 技术
      5. 教材
         1. 收入性财产怎样估价
            1. 45.MV-NPV-NOI.gif
   2. 解释：不动产资本化比率(R0)与折现率的关系
   3. 资本化率的衍生
      1. Capitalization Rate
         1. Market-Extraction Method 市场提取法
            1. R0(ME)=Capitalization Rate = r(WACC)-g=NOI/MV0
            2. 45.MV-NPV-NOI.gif
         2. Band-Of-Investment Method
            1. 45.Band Of Investment法.gif
            2. Rd=PMT(PV=-1; i/12; n*12)*12；
         3. 组合法BU
            1. R0(BU)=纯利率+流动性溢价+Recapture Premium+风险溢价
   4. 直接资本化的局限性
      1. 选择合适的资本化率
      2. 只适用于能到产生现金收入的财产
   5. 总收入乘数(GIM)法
      1. 总收入乘数(GIM)法：计算步骤
         1. Gross Income Multiplier(GIM)
            1. GIM=SalesPrice/(Gross Income)
            2. SalesPrice
            3. 可比公司的出售价格；
            4. Gross Income
            5. 可比公司的毛收入/年；
         2. MV
            1. MV=Gross Income *GIM
      2. 售价不连续，&可能被扭曲
      3. 信息缺乏
      4. 总租金VS净营运收入NOI
      5. 特殊的或不产生收入的不动产
3. 38.Private Real Estate Investment
   1. LOS
      1. 分类&描述：不动产投资的基本形式
         1. 1.Debt
         2. 2.Equity
         3. Private
            1. Mortgages
            2. Direct Investments
         4. Public
            1. Shares of REITs & REOCs
            2. Mortgage-backed securities
      2. 描述：特征、分类，基本部分
         1. Real Estate特点
            1. Heterogeneity
            2. High unit value
            3. Active management
            4. High transaction costs
            5. Depreciation & desirability
            6. Cost & availability of debt capital
            7. Lack of liquidity
            8. Difficulty in determining price
            9. REITs的特点
         2. Property 分类
            1. residential
            2. non-residential
      3. 解释：资产组合的角色， 主要经济价值的决定因素， 投资特点，主要风险： 不同产投资中
         1. 投资原因
            1. 本期收益
            2. 资本增值
            3. 对抗通胀
            4. Diversification
            5. Tax benefits
         2. 主要风险
            1. 商业环境
            2. New property lead time
            3. Cost & availability of capital
            4. Leverage
            5. Unexpected inflation
            6. Demographic factors
            7. Lack of liquidity
            8. Environmental issues
            9. Availability of information
            10. Management expertise
            11. others
         3. 在投资组合中的角色
         4. 杠杆在不动产投资中的角色
      4. 描述：商业不动产的类型，包括他们独特的投资特点
         1. 写字楼
         2. job growth
         3. 工业厂房
         4. overall economy
         5. Retail
         6. consumer spending
         7. Multi-family
         8. population growth
      5. 比较：利润法、成本法， 和销售比较法，用以估值
         1. 不动产评估
         2. 估值方法
            1. 子主题 1
            2. 子主题 1
            3. income approach
            4. cost approach
            5. sales comparison approach
         3. Highest and Best Use:
            1. Implied land value
            2. =ValueWhenCompleted-ConstructionCosts
      6. 估计并解释：直接资本化和DCF估值方法的输入变量
      7. 计算：价值， 用直接资本化 和DCF估值方法
         1. NOI
            1. Potential Gross Income=
            2. Rental Income if Fully Occupied
            3. + Other Income
            4. Effective Gross Income=
            5. - Vacancy and Collection Loss
            6. Net Operating Income（NOI）=
            7. - Operating Expense
         2. The Capitalization Rate
            1. CapRate
            2. =r-g
            3. =NOI(1)/V0=NOI(1)/ComparableSalesPrice
            4. All Risks Yield(ARY)
            5. =rent(1)/V0
            6. ≠Discount Rate
            7. IRR≈CapRate+g(rent)←g(rent)=C
         3. Stabilized NOI
            1. Stabilized NOI
            2. V(AfterRenovation)
            3. =Stabilized NOI(1)/(r-g(NOI))
            4. Loss(DuringRenovation)
            5. =PV(;PMT=0;FV;n;i)
            6. Total Value
            7. =V(AfterRenovation)-Loss(DuringRenovation)
            8. gross income multiplier
            9. GIM
            10. =SalesPrice(Reference)/GrossIncome(Reference)
            11. Value(Target)
            12. =GrossIncome(Target)*GIM
         4. DCF法
            1. Value=V0
            2. =NOI(1)/(r-g(NOI))=NOI(1)/(CapRate)
         5. Terminal(/Residual) CapRate
            1. PV(forecast NOI)
            2. 子主题 1
            3. PV(TV)
            4. Total Value
            5. =PV(forecast NOI)+PV(TV)
         6. Valuation with Different Lease Structures
            1. Term & Reversion Approach
            2. PV(term rent)
            3. PV(;PMT=term rent;FV=0;i;n)
            4. PV(ReversionToERV)
            5. PV(PMT=0;FV=ReversionToERV;n;i)
            6. ReversionToERV(nTh)
            7. =ERV(n)/(ERV CapRate)
            8. Total Value
            9. PV(term rent)+PV(ReversionToERV)
            10. Layer Method
            11. PV(term rent;r(term rent);n→∞)
            12. =(term rent)/r(term rent)
            13. PV(Σ(△Rent);i=r(incremental rent);n)
            14. =PV(PMT=0;FV=Σ(△Rent);n;i)
            15. Σ(△Rent)
            16. =[ERV(n)-(term rent)]/r(incremental rent)
            17. Total Value
            18. PV(term rent;n→∞)+PV(Σ(△Rent))
         7. 用DCF法时需要的估计
            1. Project income from existing leases
            2. 子主题 1
            3. Lease renewal
            4. Operating expense
            5. Capital expenditure
            6. Vacancy
            7. Estimate resale price
            8. Appropriate discount rate
      8. 比较：直接资本化和DCF估值方法
         1. 输入参数
         2. DCF应用时 的常见错误
            1. r没充分反映风险
            2. r(income)>g(expense)
            3. terminal CapRate 与 going-in CapRate 不一致
            4. terminal CapRate 被应用到不规则的NOI上
            5. 忽略了房地产市场的周期性
      9. 计算：价值， 用成本法， 和销售比较法
         1. 成本法: =
            1. 估计土地的市值
            2. + 估计的替换成本
            3. 替换成本
            4. Curable physical deteriatation;
            5. - 减值
            6. Incurable physical deteriatation;
            7. functional obsolescence;
            8. locational obsolescence;
            9. economic obsolescence.
            10. 38.成本法NOTES EXP.GIF
         2. 38.销售比较法Q.GIF
            1. 38.销售比较法A.GIF
            2. Sales price
            3. Size(SF)
            4. 子主题 1
            5. 子主题 2
            6. Age(years)
            7. Condition
            8. Location
            9. Sale Date
            10. Adjusted Sales Price
            11. Size(SF)
            12. Adjusted Sales Price(/SF)
            13. Average Sales Price(/SF)
            14. Estimated Value
         3. reconciliation of value
      10. 描述：PE不动产投资中的尽职调查
      11. 讨论：PE不动产投资指数， 包括他们的构建和潜在的偏差
          1. Appraisal-Based Indices
             1. Return
             2. =(NOI-CapExp+△MV)/MV(beginning)
             3. NPI
             4. value-weighted:各个房地产；
             5. holding-period return；
             6. single-period IRR；
             7. 偏差
             8. 评估滞后；
             9. →correlation↘
             10. 平滑了波动；
          2. Transaction-Based Indices
             1. 依赖：同一房地产的重复销售。
             2. Regression→△Value(i)
             3. Hedonic index
             4. Regression→控制房地产特征差别
      12. 解释：投资组合的角色，主要经济价值的决定因素，投资特点，主要风险，和尽职调查：投资于私人不动产投资债券
      13. 计算&解释：财务比率，用于分析和估值私人不动产投资
          1. DSCR
             1. =NOI(1)/DebtServicePayment
          2. LTV
             1. =(loan amount)/(appraisal value)
          3. Equity Dividend Rate
             1. =CF(1)/Equity
4. 39.Publicly Traded Real Estate Securities
   1. LOS
      1. 描述公开交易的房地产证券的类型
         1. Equity REITs
            1. exempt from crporate income tax;
            2. actively managed;
            3. own income-producing real estate;
            4. seek to profit by growing CF;
            5. improving existing properties;
            6. pruchasing additional properties;
            7. 经常：专注于特定类型房地产，通过地域或其他因素分散化；
         2. REOCs
            1. NO:exempt from crporate income tax;
            2. 没资格组织成REIT;
            3. 倾向于开发&出售房地产；
         3. MBS
            1. Residential or commercial;
         4. Mortgage REITs
      2. 公开交易的房地产 证券:优点vs缺点
         1. 优点
            1. Superior liquidity
            2. Lower minimum investment
            3. Limited liability
            4. Access to premium properties
            5. Active professional management
            6. Protections accorded to publicly traded securities
            7. Exemption from taxation
            8. predictable earnings
            9. High yield
            10. REIT Specific Advantages
         2. 缺点
            1. Taxes vs 直接拥有
            2. 缺少控制
            3. 成本
            4. 价格被股市决定
            5. 结构化的利益冲突
            6. UPREIT
            7. REIT是一般合伙人&控股着拥有与经营的房地产；
            8. DOWNREIT
            9. REIT在多个合伙企业有股份；
            10. 能够拥有房地产，在合伙企业和REIT level.
            11. 利润增长潜力有限
            12. 被迫发行股票
            13. Lack of flexibility
      3. 解释：经济价值的 决定因素、投资特点、 主要风险，尽职调查
         1. 经济价值的决定因素
            1. 国家GDP增长
            2. 39.影响REIT价值的4因素.GIF
         2. 投资特点
            1. 免收公司所得税
            2. 高分红率
            3. 低利润波动
            4. Secondary equity offerings
            5. 发行更多股票
         3. 主要风险
         4. 尽职调查
            1. 剩余租期
            2. 通胀保护
            3. In-place rents vs market rents
            4. Costs to re-lease space
            5. Tenance concentration in the portfolio
            6. 租客的财务状况
            7. 新的竞争
            8. BS表的分析
            9. 管理层的质量
      4. REITs的类型
         1. EQUITY REITS
            1. Retail or Shopping Center
            2. Office
            3. Residential(Multi-family)
            4. Health Care
            5. Industrial
            6. Hotel
            7. Storage
            8. Diversified
      5. 判断：NAVPS,用预测的NOI估计NAVPS
         1. 估计NOI(1)
         2. Property.V
            1. Property.V=NOI/CapRate
         3. Net Asset=
            1. + Other A(除了无形资产)
            2. - L
         4. NAVPS
            1. =Net.A/Shares
      6. 描述：FFO，AFFO
         1. FFO & AFFO
            1. FFO=
            2. Accounting NI(Net Earnings)
            3. + Depreciation
            4. + DT Expenses
            5. +L/-G from sales of property & debt restructuring
            6. 更客观→引用更频繁
            7. AFFO=
            8. - Non-cash(straight-line) rent adjustment
            9. - Recurring mantenance-type capital expenditures and leasing commissions
            10. 考虑了CapExp→更好的计量E.I
      7. 比较估值方法： Net.A Value(NAV), 相对估值(P/FFO & P/AFFO),DCF
         1. NAVPS
            1. Relative value
            2. 3个指标
            3. P/FFO
            4. P/AFFO
            5. REOCs
            6. 自变量
            7. Expectation: g(FFO),g(AFFO)；
            8. 内在的风险水平；
            9. 风险：公司的杠杆和获得资本相关。
         2. DCF
            1. PV(TV(n+1),CapRate)=NOI(n+1)/(re-g(NOI(n)))：g(NOI(n)为什么不是g(NOI(n+1)
            2. 39.DCF PV(D(long-run);Nth)=D(long-run)÷[R(e)-g(D(long-run))].GIF
            3. D(1~n)
            4. V(n)
            5. =NPV{0;D[(n+1)→∞];[Re-g(D(perpetuity))]}
            6. PV(Value)
            7. =NPV(0;D[1→(n-1)],[D(n)+V(n);Re])
      8. 估值REIT：Net.A Value(NAV),相对估值(P/FFO & P/AFFO),DCF
5. 40.PE估值
   1. LOS
      1. 解释：PE创造价值的途径
      2. 解释：PE公司怎样调整他们的利益，到与投资公司管理者的利益一致
      3. 区分：并购(buyout)投资vs VC
      4. 描述：估值因素，并购(buyout)投资 vs VC
      5. 解释：PE退出途径的作用，及其如何影响估值
      6. 解释：PE基金的结构、条款(terms)、估值，及尽职调查，在分析PE基金回报的背景下
      7. 解释：PE投资的风险、成本
      8. 解释&比较：PEF的财务业绩，从投资者角度
      9. 计算：PEF的管理费，资本利得提成，净资产值，实收资本分布(DPI)，实收资本剩余价值(RVPI)，实收资本总价值(TVPI)
      10. 计算：pre-money valuation,post-money valuation,ownership fraction,和每股价格，用VC法：1，单一和多轮融资，2，IRR
      11. 计算：VC的风险
   2. PE交易的估值技术
      1. 解释：PE创造价值的途径
         1. re-engineer公司，并更有效地运作它
         2. 有能力以更有利条款得到债务融资
            1. 抵押贷款债务(CLOs)
            2. 抵押债务(CDOs)
         3. 管理者与PE之间利益的有效调配
      2. 估值用的市场数据
         1. 引用上市公司数据
            1. 交易/兼并的乘数
         2. 类似公司最近得到交易用到的估值
      3. 区分：并购(buyout)投资vs VC
         1. 46.VC vs Buyout.GIF
            1. 相比 buyout 公司，VC组合公司是不成熟的公司， 有风险的前景和CF,它需要大量资金，只有有限的 融资渠道，特别是债务融资。VC回报来自少数高度成功的投资。
      4. 描述：估值因素，并购(buyout)投资
         1. 子主题 2
            1. 类型
            2. takeover,MBOs, LBOs
            3. LBO模型
            4. 目标公司的预测CF;
            5. 给融资提供方的预期回报；
            6. 总的融资数量。
      5. VC交易的估值因素
         1. POST=PRE+INV
         2. 子主题 2
            1. PE估值方法论
            2. DCF;
            3. 相对价值/市场法；
            4. real option 分析；
            5. 替换成本；
            6. VC法，LBO法(杠杆收购法)。
            7. 其他考虑
            8. 价格乘数法
            9. DCF分析
         3. 46.VC vs Buyout 估值因素、方法选择.GIF
      6. 退出路线
         1. IPO
         2. 2级市场
         3. MBO
         4. Liquidation
      7. 总结
   3. PE基金结构与估值
      1. 理解PE基金结构
         1. PE基金条款
            1. PE基金经济术语
            2. management fees
            3. =Paid-in Capital(=ΣCalled-Down)*(管理费率)
            4. transaction fees
            5. LPs→GP，从管理费扣除
            6. 一般合伙人GP
            7. 基金管理公司
            8. 受限合伙人LPs
            9. 基金购买人
            10. Committed Capital
            11. 基金公司承诺的基金最小资本规模；
            12. 基金公司实际募集的基金资本规模：Paid-in Capital=ΣCalled-Down；
            13. Carried Interest 列表计算
            14. 盈利的GP提成：(NAV-CommittedCap)20%
            15. Net Assets：
            16. Paid-in Capital=ΣCalled-Down
            17. + Operating Results
            18. Realized Results
            19. + Unrealized Results
            20. - Net Liability
            21. - Management Fees
            22. = NAV
            23. 46.PE Fund的费用、估值.GIF
            24. ratchet齿轮
            25. 投资组合公司中，股东vs管理者，之间的股权分配，与管理者业绩挂钩；
            26. hurdle rate
            27. ROE>Hurdel Rate时，才分红给GP；
            28. target fund size
            29. Vintage Year
            30. 公司寿命
            31. 公司治理条款
            32. 关键人条款
            33. 业绩披露与保密
            34. 披露基金，NO基金投资公司
            35. 收回条款
            36. 基金早期盈利，GP可分享利润；之后表现不佳，需返利一部分给LP
            37. Distribution Waterfall
            38. 规定：LPs分利的方式，GP获得资本利得提成的时间。
            39. deal-by-deal
            40. 每个交易后进行资本利得提成分配。GP只赚不亏。
            41. 总回报率法
            42. 2.资本组合价值超过投资资本一个最低数额 (如0.2)后，才支付提成。使用实际投入资本。
            43. 解雇条款 Removal for cause
            44. 允许LPs解雇GP(如0.75以上LPs同意)
            45. Tag-along, drag-along
            46. 随售权；领售权，强售权
            47. 无过错脱离
            48. 投资限制
            49. 杠杆限制，多元化经营的最低金额等；
            50. Co-investment 限制
            51. 允许LPs以较低(或0)管理费投资于GP的其他基金。
         2. 管理者与PE之间利益的有效调配
            1. PE公司：term sheet
            2. Compensation
            3. 投资公司管理层薪酬与公司业绩挂钩
            4. Tag-along,drag-along clauses
            5. (给投资公司管理层的)随售权；领售权，强卖权
            6. Corporate board seats
            7. Noncompete clause
            8. 规避同业竞争条款
            9. 优先权：分红&清偿
            10. Reserved matters
            11. 保留的事件,required approvals
            12. Earn-outs(mostly in VC)
            13. PE公司支付的兼并价格，与公司未来财务业绩相衔接的机制
      2. PE投资的风险&成本
         1. 风险
            1. 一般风险
            2. 子主题 1
            3. 流动性
            4. 非上市投资
            5. 竞争环境
            6. 代理Agency
            7. 资本
            8. 商业与财务风险↗→赎回；投资公司难融资。
            9. 违规Reguilatory
            10. Tax
            11. Valuation
            12. Diversification
            13. 市场
            14. 投资策略风险
            15. 行业风险
            16. 投资工具风险
            17. 地区/国家风险
         2. 成本
            1. 交易
            2. 投资工具基金建立
            3. 法律、其他建立成本
            4. 行政 Administrative
            5. 审计
            6. 管理&业绩
            7. 0.02管理，0.2业绩
            8. 稀释
            9. 中介费 Placement fees
      3. 潜在投资者的尽职调查
         1. PEF倾向于业绩持久
         2. 基金间业绩差距很大
         3. PE流动性很有限，LPs常长期锁定
      4. PE基金估值
         1. NAV=A-L
         2. GP在6个方面对资产进行估值
            1. 以成本价，调整后续融资与减值；
            2. min{成本价，MV}；
            3. 任何时间，(涉及新的投资者的发生的)新一轮融资时， 要重估资产组合公司；
            4. 以成本价，不作内部调整，直到(PE)退出；
            5. 对限制性股票要打折扣；
            6. 更少用流动性折扣去估值，与同行上市公司相比。
         3. 计算NAV时的问题
            1. 资本市场不活跃，NAV更稳定
            2. 投资组合公司在转售前MV不稳定， 所以对PEF的NAV没有确切的计算方法
            3. LP未兑现的承诺资本不包括在NAV内
            4. 不同战略&期限的基金应该用不同的估值方法
            5. 早期：成本法
            6. 后期：比较数据法
            7. GP经常对基金进行估值，但LPs也更常用第三方对PEF进行估值
      5. 估值基金业绩
         1. IRR,Multiples Gross,Net of Fees since Inception
            1. 定量计算
            2. 计算方法
            3. IRR
            4. GIPS推荐
            5. 2.用途
            6. IRR Gross
            7. 基金从组合公司产生回报的能力
            8. 计算基金CF:与组合公司之间
            9. Net IRR(/of Fees)
            10. =总IRR-管理费-carried interest-付给GP的其他薪酬
            11. 计算基金CF:与LPs之间
            12. Multiples
            13. 简易，&能区分已实现和未实现收益；忽视了货币的时间价值
            14. GIPS指定的常用倍数
            15. 实收资本PIC
            16. 实收资本/承诺资本
            17. GP利用的资本百分比
            18. 实收资本分配DPI
            19. 支付给LPs的累积分配/累积投入资本
            20. 已扣除管理费和 carried interest
            21. LP的实际报酬率
            22. 也叫现金回报率
            23. 实收资本的剩余价值RVPI
            24. LP持有的基金/累计投入资本
            25. 已扣除管理费和 carried interest
            26. LP的未实现报酬率
            27. 实收资本总价值TVPI
            28. TVPI=DPI+RVPI；
            29. DPI
            30. 支付给LPs的累积分配；
            31. RVPI
            32. LP持有的基金；
            33. 已扣除管理费和 carried interest
            34. LP的实际及未实现报酬率
            35. 46.TVPI=DPI+RVPI--模拟题.GIF
            36. LPs用
            37. 46.GIPS指定的常用倍数.GIF
            38. 定性计量
            39. 已实现的投资，评价成败；
            40. 未实现的投资，评估退出期限&潜在问题；
            41. 基金&投资组合公司的CF预测；
            42. 基金估值，NAV,财报。
   4. 概念的应用案例：估值一个PEF
   5. 案例评论
   6. 附录：VC估值处理
      1. 基本VC法
         1. 举例
         2. NPV法：步骤
            1. 投资后估值POST
            2. POST=FV/(1+r)^t
            3. 投资前估值PRE
            4. PRE=POST-INV
            5. 投资者的必要所有权比例F
            6. F=INV/POST
            7. 达到其所有权比例所需的股票数量Spe
            8. F=Spe/(Spe+Se)
            9. 即：Spe=Se*[F/(1-F)]
            10. 第1轮投资后的估价p1
            11. p1=INV/Spe
         3. 基本VC法敏感性分析
         4. Option Pools的处理
         5. IRR法：步骤
            1. 投资者需要得到的未来财富数量FW
            2. FW=INV*(1+r)^t
            3. 投资者的必要所有权比例F
            4. F=FW/FV
            5. 达到其所有权比例所需的股票数量Spe
            6. F=Spe/(Spe+Se)
            7. 即：Spe=Se*[F/(1-F)]
            8. 第1轮投资后的估价p1
            9. p1=INV/Spe
            10. 投资后估值POST
            11. POST=INV/F
            12. 即：POST=p1*(Spe+Se)
            13. 投资前估值PRE
            14. PRE=POST-INV
            15. 即：PRE=p1*Se
      2. 估计终值
      3. 考虑风险
         1. 确认失败的风险折现率
            1. POST=[(1-π)/(1+r)]^t*X
            2. 调整终值
      4. 投资数额&多轮融资
         1. 例子
         2. 投资数额&多轮融资
            1. CF
            2. PRE(1)+INV(1)
            3. =POST(1)
            4. *(1+R(1))=PRE(2)
            5. +INV(2)=POST(2)
            6. *(1+R(2))
            7. =FV
            8. 融资后，新增股票数量Spe(n)，价格P(n)
            9. Se(1)
            10. P(1)=INV(1)/Spe(1)
            11. Spe(1)+Se(1)=Se(2)
            12. P(2)=INV(2)/Spe(2)
            13. 定义合适的R(1),R(2)
            14. 计算：
            15. POST(2)=FV/(1+R(2))
            16. PRE(2)=POST(2)-INV(2)
            17. POST(1)=PRE(2)/(1+R(1))
            18. PRE(1)=POST(1)-INV(1)
            19. PE所有权比例F(n)
            20. F(1)=Spe(1)/[Spe(1)+Se(1)]
            21. F(2)=Spe(2)/[Spe(2)+Se(2)]
            22. 计算：
            23. F(2)=INV(2)/POST(2)
            24. F(1)=INV(1)/POST(1)
            25. 计算：新增股数量Spe(n),价格P(n)
            26. 求Spe(1)：F(1)=Spe(1)/[Spe(1)+Se(1)]
            27. 求P(1)：INV(1)=P(1)*Spe(1)
            28. 求Se(2)：Spe(1)+Se(1)=Se(2)
            29. 求Spe(2)：F(2)=Spe(2)/[Spe(2)+Se(2)]
            30. 求P(2)：INV(2)=P(2)*Spe(2)
6. 41.对冲基金投资：总览
   1. LOS
      1. 区分：对冲基金vs共同基金，就杠杆、衍生品的使用，披露要求与时间，锁定时段，和费率结构
      2. 描述：对冲基金策略
      3. 解释：报告对冲基金业绩时可能的偏差
      4. 描述：对冲基金回报率的因素模型
      5. 描述：对冲基金回报率的非正常来源，和对业绩评价的含义
      6. 描述：对冲基金复制策略的动机
      7. 解释：应用传统投资组合分析到对冲基金时的困难
      8. 比较：FOF vs single manager hedge funds
      9. 教材
         1. FEEs
            1. 费率结构
            2. 管理费
            3. 1-2%
            4. 激励费
            5. 15-25%
   2. 对冲基金策略的多样性
      1. 对冲基金策略种类及其盈利方法
         1. Arbitrage-based funds
         2. Convertible bond arbitrage
            1. L.可转债-S=D+C-E
         3. Equity market neutral funds
            1. E:L,S→β=0
            2. 无风险套利：无风险利率+管理费率；
         4. Event driven funds
            1. distressed debt funds
         5. Risk/merger arbitrage funds
            1. 兼并套利=L(目标被收购股)-S(收购股)；
         6. Fixed-income arbitrage
            1. 长期、低信用级别债券-短期高信用级别债券=信用利差利润；
            2. 条件：利差稳定或收窄、市场保持流动性；
         7. Medium volatility hedge fund
            1. L.S+S.S=net L.S→基金波动＜基础市场波动；
            2. 多空位置的市场敞口不同；
         8. Global macro funds
            1. 广泛的市场对赌：指数、汇率、商品，其他资产类别；
         9. Lond-short equity funds
            1. 类似市场中性策略，但不寻求β=0；
            2. 市场↗→β↗；反之亦然；
         10. Managed futures funds
             1. 用数量方法投机期货；
             2. 典型的对冲基金风险在这里可忽略；
         11. Multistrategy funds
             1. 复合策略，类似FTFs，但没有第二次税费负担；
         12. Directional hedge fund
             1. 主动对赌股价移动方向；
         13. Dedicated short bias funds
             1. 只选择 shorting E,β→-1；
             2. 经理选股能力最关键；
         14. Emerging market hedge funds
             1. 限制卖空，可用的衍生品有限；
             2. 只能做多→基金有明显的多头偏差(long bias)。
   3. 对冲基金数据库与业绩偏差
      1. 偏差
         1. 生存偏差
         2. 基金经理：回填偏差
         3. 基金：自我选择偏差
         4. 被平滑的价格：交易不活跃基金
         5. 费率结构&博弈
   4. 对冲基金回报的因素模型
      1. 47.对冲基金回报率的因素模型.gif
   5. 描述：对冲基金回报率的非正常来源，和对业绩评价的含义
      1. Sharpe比率
      2. Jensen's alpha
   6. 流动性、复杂性，与评估风险
      1. illiquid asset classes
         1. mark-to-model methodology
         2. stale pricing
         3. 47.对冲基金回报率HFReturn(t).gif
   7. α与对冲基金增加资产的能力
   8. 对冲基金复制
      1. 形式
         1. static strategies：用静态权重投资传统市场产品
         2. dynamic strategies：dynamic factors simulate,look-back straddles
      2. 动机
         1. 降低成本
         2. 缺少α
         3. 流动性与透明度
   9. HF投资组合分析
      1. 应用传统组合分析方法的困难
         1. 难以开发出预期收益率假设
         2. HF业绩是动态的
         3. s(标准差)是风险的不完全的计量手段
   10. HF的业绩持续
   11. FOF
   12. 风险管理
       1. FOF
          1. β风险
          2. common factor risks
       2. HF：杠杆效应&主要风险
          1. HF
             1. 市场风险
             2. 事件风险
             3. Operational risks
             4. 失败的主要原因
             5. 严格描述HF的职责：组合管理隔离：风险管理，定价过程，和审计
             6. 杠杆风险
             7. 对手方风险
             8. 没有对手
             9. 交易风险
             10. 在交易日交易没被结算
             11. 交易所
             12. 结算风险
             13. 对手到期不能如约交付证券；
             14. 对手违约
             15. 在新兴市场采用大杠杆、大量采用衍生品交易的HF常面临该风险。
          2. 利用杠杆的途径
             1. 保证金借款
             2. 借债
             3. 仅交易保证金交易的证券(如期货)
          3. L1：风险
             1. 流动性差
             2. 潜在的错误定价
             3. 对手信用风险
             4. 结算风险settlement
             5. 补进，抛空补回
             6. 保证金电话